这份“刷屏”的最高法判决书给“强制停贷”业

类别:行业新闻    发布时间:2022-07-15 18:10    浏览:

  ◎最高法指出,审理案件时,必须充分考虑商品房按揭商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题,避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

  不过,日前一份“经最高人民法院审判委员会讨论”决定的“(2019)民再245号判决书”被刷屏,让这些烂尾楼业主看到了“曙光”。

  这份最高法判决书显示,在这起烂尾楼案件中,经历一审判决购房者不用偿还、二审改判购房者继续偿还、再到最高院改判 ,可谓一波三折。最终由最高人民法院审委会定调,认定该案中开发商违约导致购房合同解除后,购房者不承担继续还贷的责任。

  最高法在该案的判决中指出,审理案件时,必须充分考虑商品房按揭商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题,避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

  判决书显示,2015年8月12日,王忠诚与青海越州房地产开发有限公司(以下简称越州公司)签订《商品房预售合同》,以1.479亿余元的价格购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路面积3736.19平方米的商业用房,交付时间为2015年10月30日前。王忠诚首付73983124元,剩余7397万元按揭。

  2015年8月14日,王忠诚等三人与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》,约定:王忠诚等三人向建行青海分行借款7397万元,借款期限2015年8月25日至2025年8月25日;年利率6.215%;担保方式为抵押加阶段性保证,抵押财产即为王忠诚所购买的这套期房。此后,王忠诚与建行青海分行分别向越州公司支付7398万元、7397万元。

  然而,此后据王忠诚表示,因为越州公司违约,根据(2017)青民初13号民事判决及(2017)最高法民终683号民事判决,前述《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除,截至2017年3月21日,王忠诚累计偿还本金917万元、利息609万元,尚欠建行青海分行本金6479万元。

  建行青海分行要求王忠诚等人承担还款责任,并将其诉至法院,要求判令王忠诚等三人与越州公司共同偿还本金5854万元以及律师费和诉讼费等。

  一审法院判决驳回了建行青海分行的诉讼请求;二审改判:购房者继续还贷。二审后,王忠诚一方提出上诉,最高法审理后认为案件涉及三个要点:

  第一,关于案涉《借款合同》解除后的返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保合同也被解除的,出卖人应当将收取的购房和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

  本案中,因越州公司未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定,应由出卖人越州公司将收取的购房本金及利息返还建行青海分行,王忠诚等三人不负有返还义务。

  第二,关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明:“人与借款人的借贷关系解除的,借款人应当立即返还其所欠的本金、利息、雷泽体育app官方下载罚息及实现债权的费用,或委托售房人直接将上述款项归还人。”

  法院认为,该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定,商品房买卖合同和商品房担保合同解除后,出卖人将收取的购房的本金及利息直接返还给人而非购房人(借款人)的情况下,建行青海分行拟定该条内容,意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房的情况下归还,明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任,根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”之规定,该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。

  第三,关于商品房按揭商业模式下各方当事利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保合同双重法律关系。从合同内容来看,在商品房买卖合同中,王忠诚等三人支付房款,越州公司交付房屋;在商品房担保合同中,建行青海分行将王忠诚等三人所项直接支付给越州公司,越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房,但需偿付本息。如果案涉合同正常履行,王忠诚等三人取得房屋,各方权利义务亦可保持平衡。但本案中,因越州公司不能交付房屋而致使合同解除,导致合同约定的各方权利义务严重失衡。

  具体表现为:越州公司违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭;建行青海分行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权;王忠诚等三人未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭。若按合同约定的权利义务关系处理,则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。

  最高法指出,审理案件时,必须充分考虑商品房按揭商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题,避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

  “这个案子网上炒的很热,实际上案件本身没有什么特殊性,属于很常见的延期交房或烂尾楼导致合同目的无法实现,购房人解除购房合同后,解除按揭合同,由开发商将收取的购房返还银行的案件。本来就该那么判,司法实践中也大多是这么判的。雷泽体育官网

  北京金诉律师事务所主任王玉臣7月14日下午接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示,常规来讲,购房人的首付款及利息,以及已还的银行本息等损失会通过之前的商品房买卖合同案件来解决;未还的银行由开发商来承担,由银行向开发商去主张。

  王玉臣表示,在这个案子里,当事人的起诉策略采用的是比较保守的方案,从尽量止损的角度出发,“我们在设计类似诉讼时,会将商品房买卖合同的解除和按揭合同的解除放在同一个案子。虽然这属于两个法律关系,但是在司法实践中,以及最高院的司法解释中其实是可以特殊处理,在一个案子中解决的。”

  至于后续首付款的追回,“由于购房人和开发商的《商品房预售合同》已经解除,开发商应该退还预付的购房款。但实际上,开发商没有钱支付。”上海市光明律师事务所律师付永生7月14日接受记者微信采访时表示,根据《破产法》的规定,雷泽体育官网购房人或者其他债权人可以申请开发商破产,法院审核后,发现开发商确实资不抵债,也没有投资人愿意接盘,说明没有重整的可能性,就会裁定开发商破产清算。

  “破产清算,主要针对开发商剩余的资产进行处理,比如没有售出的房产、在建的工程、没有开发的土地,如同切蛋糕一样分配给各方。”

  不过,付永生也表示,“切蛋糕有严格的先后顺序”。《破产法》第109条规定,员工工资、税费和社保费用、有抵押权的债权人、工程承包人,都属于优先权,可以先切分蛋糕。而已经解除合同的购房人、建筑材料供应商,都属于普通债权人,要在优先债权人切掉属于优先债权人的蛋糕后,再按金额比例分剩下的蛋糕,具体能不能分配得到利益,就完全看每个项目的具体情况。

  付永生告诉记者,当债权人一直不申请开发商破产,开发商也不主动申请破产,并且房价有渐渐回暖的趋势时,可能会有新的投资人愿意来接手这个项目。新的投资人可能采用并购的方式,承担开发商拖欠的各种债务,对剩余未竣工的工程复工、对未开发的土地进行开发,也能获得一定的利润。

  此外,针对近期多地楼盘项目业主发起的“停贷告知书”,付永生表示,“停贷声明”与购房人是否实际上集体停贷是两回事,属于两种不同的情形,所引发的法律后果也不完全不同。

  他表示,如果购房人只是表示会停贷,在法律上属于《民法典》第563条第1款第1项规定的“当事人一方明确表示不履行主要债务”的情形。如果银行没有违反监管规定,可以依据《民法典》第563条第1款第1项主张解除合同,要求购房人承担违约责任。购房人败诉后,如果没有还贷,就会被列入失信黑名单。

  如果购房人不仅表示会停贷,而且实际上几个月都没有还,则属于《民法典》第563条第1款第2项规定的“当事人迟延履行主要债务”的情形,银行可以催促买受人在合理期限内履行。若买受人仍然不履行,银行可起诉解除合同,要求购房人承担违约责任。购房人败诉后,如果没有还贷,就会被列入失信黑名单。

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